Gdy para zaczyna wspólne życie i planuje założenie rodziny, czasami kupuje mieszkanie, by w nim zamieszkać razem. Jak się okazuje, moment zakupu ma niebagatelne znaczenie, jeśli chodzi o kwestię własności. Poniżej znajdziesz ważne informacje na temat kupna nieruchomości przed ślubem!
Jak przedstawia się kwestia majątku w małżeństwie?
Świadome zarządzanie majątkiem przynosi liczne korzyści i pozwala uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji błędów w tej materii. Dużą zmianą w kwestii własności nabywanych przedmiotów jest moment wstąpienia w związek małżeński.
Czy mieszkanie kupione przed ślubem wchodzi do majątku wspólnego w przypadku wspólności ustawowej?
Jeśli narzeczeni nie postanowią inaczej, z chwilą zawarcia małżeństwa z mocy ustawy powstaje między nimi ustawowa wspólność małżeńska. Składniki majątku należące do jednego z małżonków, np. mieszkanie kupione przed ślubem, pozostają jego majątkiem indywidualnym. Natomiast każdy zakup po złożeniu przysięgi małżeńskiej (w tym nabycie nieruchomości) jest traktowane jak powiększenie majątku wspólnego małżonków.
Rozdzielność majątkowa a zakup mieszkania
Inaczej sytuacja wygląda w przypadku ustanowienia rozdzielności majątkowej małżonków. Aby wspólność ustawowa mogła zostać zmodyfikowana, należy podpisać umowę majątkową małżeńską, popularnie nazywaną intercyzą. Dokument ten ma formę aktu notarialnego, który można podpisać zarówno bezpośrednio przed ślubem, jak i w trakcie trwania małżeństwa.
Co istotne, intercyza obowiązuje od momentu jej podpisania – nie działa ona wstecz. Umowa majątkowa małżeńska przede wszystkim chroni przed długami małżonka, które powstały po jej sporządzeniu. Może rozszerzać, ograniczać lub wyłączać wspólność majątkową małżeńską.
Intercyza rozszerzająca wspólność majątkową
Szczególnym przypadkiem jest rozszerzenie wspólności majątkowej, na mocy której majątek osobisty małżonków nabyty przed ślubem wchodzi w skład majątku wspólnego. W takiej sytuacji mieszkanie kupione przed ślubem traktowane jest tak, jakby było zakupione do wspólnego majątku małżonków i nie jest ono składnikiem majątku osobistego małżonka.
Zakup mieszkania przed ślubem – konsekwencje
Jeśli przed ślubem jedno z małżonków kupiło mieszkanie, nieruchomość wchodzi w skład osobistego majątku tego małżonka. Taki stan może zmienić jedynie intercyza rozszerzająca wspólność majątkową. Po zawarciu związku małżeńskiego majątek osobisty małżonka nie ulega zmianie, o ile nie podpisano dokumentów, które modyfikują kwestię własności. W przypadku rozwodu mieszkanie nabyte przed ślubem nadal pozostaje własnością tego współmałżonka, który jest jego właścicielem. Nie wchodzi ono do majątku wspólnego i nie podlega podziałowi.
Co istotne, nie ma znaczenia czy zakup lokalu został sfinansowany kredytem i czy małżonkowie wspólnie spłacają raty. Zobowiązanie pozostaje wtedy długiem ciążącym na tym małżonku, który podpisał umowę. Wspólny majątek małżeństwa lub majątek osobisty każdego z małżonków może być wykorzystany do spłaty kredytu, o ile oboje nie widzą ku temu przeciwwskazań.
Czy w małżeństwie można kupić mieszkanie tylko na siebie?
W standardowym rozumieniu wspólności majątkowej małżeńskiej wszystkie nabycia (w tym kupno nieruchomości) wymagają zgody współmałżonka, a kupione przedmioty wchodzą w skład majątku wspólnego. Żaden z małżonków nie może samodzielnie rozporządzać takim składnikiem majątku.
Zakup mieszkania przez jednego z małżonków z jego majątku osobistego jest szczególnym przypadkiem, gdy zgoda drugiego małżonka nie jest wymagana. W tej sytuacji możliwe jest nabycie nieruchomości do majątku osobistego w trakcie trwania małżeństwa. Może to być np. zakup mieszkania za pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania, które było własnością małżonka jeszcze przed zawarciem małżeństwa – należało więc do jego majątku osobistego.
Zmiana ustroju majątkowego a nabycie nieruchomości przez jednego z małżonków
Najprostszym sposobem na nabycie nieruchomości do majątku osobistego w trakcie trwania małżeństwa z ustrojem wspólności majątkowej małżeńskiej jest zmiana tego ustroju. Czynności tych należy dokonać przed podpisaniem aktu notarialnego potwierdzającego fakt nabycia nieruchomości przez jednego z małżonków. Rozdzielność majątkowa umożliwia zakup mieszkania do majątku osobistego małżonka. Po jej ustanowieniu każdy z małżonków może samodzielnie rozporządzać swoim majątkiem osobistym. Wspólny majątek, który został nabyty w trakcie trwania wspólności majątkowej pozostaje bez zmian.
Rozdzielność majątkowa a wspólne mieszkanie
Jeśli mieszkanie zostało nabyte do wspólnego majątku przez obojga małżonków w trakcie trwania ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, nawet po zmianie ustroju małżeństwa wprowadzonym przez intercyzę, nadal pozostaje ono wspólne. Wynika to z faktu, iż rozdzielność majątkowa nie działa wstecz. Dlatego nie obejmuje tych składników majątku, które zostały nabyte przed podpisaniem intercyzy. W przypadku rozwodu wartość nieruchomości wchodzącej w skład majątku jest dzielona po równo, o ile nie zachodzą przesłanki do innego sposobu podziału.
Czy po ślubie mieszkanie jest wspólne – ważne kwestie dotyczące wspólności małżeńskiej
W przypadku nieruchomości nabytych przed ślubem mieszkanie, w którym mieszkają małżonkowie może należeć do obojga z nich (jeśli podpisano umowę majątkową małżeńską rozszerzającą) lub do jednego, o ile zostało zakupione do majątku osobistego. Co ważne, spłacanie kredytu z majątku wspólnego lub z majątku osobistego współmałżonka nie zmienia kwestii własności nieruchomości.
Jeśli mieszkanie zostało nabyte po zawarciu związku małżeńskiego, gdy obowiązywał ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, lokal jest współwłasnością małżonków. Charakterystyczną cechą tego rodzaju współwłasności jest to, że żaden ze współmałżonków nie może samodzielnie zarządzać nieruchomością ani jej zbyć bez zgody drugiego małżonka. Poniżej przedstawiono podstawowe warianty dotyczące konsekwencji zakupu nieruchomości w kontekście zawarcia małżeństwa.
Zakup mieszkania przed ślubem – czy dotyczy majątku osobistego?
Jeśli mieszkanie zostało kupione przed ślubem, a w małżeństwie obowiązuje wspólność majątkowa, jest to majątek osobisty małżonka, który nabył nieruchomość. Po rozwodzie nieruchomość pozostaje składnikiem majątku osobistego i nie podlega podziałowi.
Czy nabycie mieszkania po ślubie zawsze skutkuje powiększeniem wspólnego majątku?
Ustawowo po ślubie zaczyna obowiązywać wspólność majątkowa małżeńska. W takiej sytuacji każde nabycie nieruchomości po zawarciu małżeństwa skutkuje powiększeniem majątku wspólnego. Po rozwodzie majątek ten jest dzielony między małżonków.
Bezpieczne i komfortowe miejsce do życia to jedna z podstawowych potrzeb ludzi. Dlatego często wstąpieniu w związek małżeński i założeniu rodziny towarzyszy wyprowadzka z domu rodziców. Starannie zaplanuj moment zakupu mieszkania, by kwestia własności mieszkania prezentowała się dokładnie tak, jak chcesz. Jeśli potrzebujesz pomocy, skonsultuj się z prawnikiem, który podpowie Ci optymalny sposób nabycie nieruchomości.
Jeśli potrzebujesz pomocy naszej Kancelarii skontaktuj się z naszym prawnikiem.
Kancelaria Radców Prawnych Puczyńska & Małyszka
Świętego Rocha 6
42-200 Częstochowa
600 047 942
kancelaria@zespolradcow.pl
