Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to ma charakter niezbywalny, chociaż można je ograniczyć w drodze umowy na okres nieprzekraczający 5 lat, z możliwością dalszego ponowienia (stosownie do art. 210 Kodeksu cywilnego). Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.
Wyjście ze współwłasności, w całości lub w części, może nastąpić wskutek umowy (w formie aktu notarialnego), orzeczenia sądu (postanowienie sądu o zniesieniu współwłasności), lub ugody sądowej.
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba, że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Natomiast rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.
Jeżeli wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, oczywiście o ile nie sprzeciwia się to prawu, ani zasadom współżycia społecznego.
W myśl art. 207 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli – stosownie do posiadanego przez siebie udziału we współwłasności – może czerpać korzyści z rzeczy wspólnej. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
Ciężarami są na przykład podatki i inne świadczenia o charakterze publicznoprawnym, które obciążają współwłaścicieli ze względu na nieruchomość, która stanowi przedmiot współwłasności. Wydatki są związane z rzeczą wspólną, o ile potrzeba ich poniesienia wynika z normalnej eksploatacji i zasad prawidłowej gospodarki. W tym względzie wyróżniamy podział na wydatki: konieczne, użyteczne (o ile nie służą stworzeniu udogodnień wyłącznie dla jednego współwłaściciela), a także zbytkowne. Współwłaściciel, który poniósł wydatki ma prawo domagać się ich rozliczenia w stosunku do pozostałych współwłaścicieli, występując z roszczeniem o zapłatę.
Sprawy o zniesienie współwłasności nieruchomości należą do wyłącznej właściwości sądu miejsca położenia rzeczy, nie jest dopuszczalne zawarcie umowy prorogacyjnej o właściwość sądu (art. 46 § 2 k.p.c.). Jeżeli nieruchomość jest położona w okręgach dwóch lub więcej sądów, wybór sądu właściwego należy do wnioskodawcy. Sądem właściwym rzeczowo do rozpoznawania przedmiotowych spraw w postępowaniu pierwszoinstancyjnym jest zawsze sąd rejonowy.
Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności własność nieruchomości utworzonych na skutek zniesienia współwłasności przechodzi na wskazanych w postanowieniu uczestników postępowania. Z tym zastrzeżeniem, że odrębna własność lokali powstająca na skutek orzeczenia sądu powstaje dopiero wskutek wpisu do księgi wieczystej – wpis ma charakter konstytutywny (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21.02.2008 r., sygn. III CZP 152/07).
Jeżeli postanowienie sądu zasądza określone świadczenie (zapłatę, wydanie, zaniechanie), to jest tytułem egzekucyjnym, który po nadaniu klauzuli wykonalności staje się tytułem wykonawczym.
